Czy najem okazjonalny jest bezpieczny dla najemcy i wynajmującego?

Najem okazjonalny może być skutecznym sposobem zabezpieczenia interesów właściciela mieszkania, ponieważ umożliwia szybsze odzyskanie lokalu po zakończeniu umowy. Nie daje jednak pełnej ochrony, ponieważ jego skuteczność zależy m.in. od aktualności wskazanego przez najemcę lokalu zastępczego. Dla najemcy, czyli osoby, która chce nająć dla siebie lokal, oznacza natomiast większą odpowiedzialność i mniej mechanizmów ochronnych niż przy zwykłym najmie. 

Choć najem okazjonalny jest często przedstawiany jako korzystne rozwiązanie, warto znać zarówno jego zalety, jak i ograniczenia przed podpisaniem umowy.

Z perspektywy właściciela mieszkania najem okazjonalny zapewnia większą ochronę niż zwykła umowa najmu. Kluczowym elementem jest notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy. 

Korzyści dla wynajmującego, czyli właściciela lokalu, to: 

• łatwiejsze przeprowadzenie eksmisji, 

• ograniczenie ryzyka wieloletnich sporów sądowych, 

• możliwość szybszego odzyskania lokalu, 

• większa dyscyplina po stronie najemcy. 

W praktyce najem okazjonalny zmniejsza ryzyko związane z nierzetelnym lokatorem, ale nie eliminuje go całkowicie. 

Aby umowa zachowała status najmu okazjonalnego, właściciel musi dopilnować wszystkich formalności. 

Do najważniejszych obowiązków należą: 

1. 1.

   Sporządzenie umowy w formie pisemnej. 

1. 1.

   Uzyskanie notarialnego oświadczenia najemcy. 

1. 1.

   Zebranie oświadczenia właściciela lokalu zastępczego. 

1. 1.

   Zachowanie pełnej dokumentacji przez okres najmu. 

1. 1.

   Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. 

Niedopełnienie tych wymogów nie powoduje nieważności umowy, ale sprawia, że jest ona traktowana jak zwykły najem.

Właściciel ma 14 dni od rozpoczęcia najmu na zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego. 

Procedura obejmuje: 

1. 1.

   Przygotowanie pisma informującego o zawarciu umowy. 

1. 1.

   Złożenie go osobiście lub wysłanie pocztą. 

1. 1.

   Rozliczanie przychodów z najmu zgodnie z obowiązującymi zasadami podatkowymi. 

1. 1.

   Coroczne wykazanie przychodów w zeznaniu podatkowym. 

Brak zgłoszenia oznacza utratę przywilejów najmu okazjonalnego. W razie problemów z lokatorem właściciel musi wtedy korzystać z procedur obowiązujących przy zwykłym najmie.

Największą słabością najmu okazjonalnego jest kwestia lokalu zastępczego wskazanego przez najemcę. 

Cała procedura uproszczonej eksmisji opiera się na założeniu, że wskazany adres będzie dostępny przez cały okres najmu. Problem pojawia się, gdy: 

• właściciel lokalu zastępczego wycofa zgodę, 

• nieruchomość zostanie sprzedana, 

• najemca utraci możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem. 

Jeżeli sytuacja wyjdzie na jaw dopiero na etapie egzekucji komorniczej, procedura może się znacząco wydłużyć. W praktyce oznacza to, że najem okazjonalny nie stanowi stuprocentowego zabezpieczenia. 

Aby ograniczyć ryzyko, właściciele często: 

• pobierają odpowiednio wysoką kaucję, 

• sporządzają szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, 

• dokumentują stan mieszkania zdjęciami, 

• korzystają z profesjonalnej weryfikacji najemców. 

Tak, choć daje właścicielowi więcej narzędzi prawnych niż zwykły najem. 

Najemca nadal zachowuje podstawowe prawa wynikające z przepisów, m.in.: 

• prawo do korzystania z lokalu zgodnie z umową, 

• ochronę przed nieuzasadnionym wypowiedzeniem, 

• obowiązek zachowania terminów wypowiedzenia określonych ustawą i umową. 

Różnica polega na tym, że po zakończeniu umowy właściciel może znacznie szybciej doprowadzić do opuszczenia lokalu. 

Dla uczciwego najemcy nie stanowi to zwykle problemu. Konsekwencje dotyczą głównie sytuacji związanych z zaległościami czynszowymi lub odmową wyprowadzki po zakończeniu najmu.

Najem okazjonalny jest zawierany na czas określony i nie można go wypowiedzieć dowolnie. 

Wynajmujący może rozwiązać umowę, m.in. gdy: 

• najemca utraci lokal zastępczy i nie wskaże nowego, 

• zalega z czynszem przez wymagany okres, 

• podnajmuje lokal bez zgody właściciela, 

• korzysta z mieszkania niezgodnie z przeznaczeniem. 

Po zakończeniu umowy właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu. Jeśli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie, możliwe jest skierowanie sprawy do komornika na podstawie aktu notarialnego.