Zniesienie współwłasności nieruchomości – na czym polega podział i jak przebiega procedura

Współwłasność nieruchomości to sytuacja, w której prawo własności do tej samej nieruchomości przysługuje jednocześnie kilku osobom. Każdy ze współwłaścicieli ma udział w całej nieruchomości, a nie w jej wydzielonej fizycznie części. Polskie prawo cywilne wyróżnia dwa rodzaje współwłasności: ułamkową i łączną.

Współwłasność ułamkowa: udział każdego właściciela jest określony ułamkiem – na przykład jedna druga, jedna trzecia czy jedna czwarta. Każdy współwłaściciel może co do zasady rozporządzać swoim udziałem, np. sprzedać go lub darować, bez zgody pozostałych. W przypadku nieruchomości wymagana jest jednak odpowiednia forma czynności, a w szczególnych sytuacjach – np. przy nieruchomościach rolnych – mogą mieć zastosowanie dodatkowe ograniczenia.

Współwłasność łączna: nie określa udziałów i jest związana z określonym stosunkiem prawnym – typowym przykładem jest wspólność majątkowa małżeńska. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunku prawnego, z którego ona wynika.

Współwłasność może zaistnieć m.in. w wyniku:

• Dziedziczenia: gdy nieruchomość przechodzi na kilku spadkobierców.
• Wspólnego zakupu: gdy nieruchomość zostaje nabyta przez kilka osób wspólnie.
• Nabycia nieruchomości w trakcie małżeństwa: jeżeli między małżonkami obowiązuje wspólność ustawowa, nieruchomość kupiona w czasie jej trwania może wejść do majątku wspólnego, o ile nie należy do majątku osobistego jednego z małżonków.

Zniesienie współwłasności może być potrzebne, gdy strony chcą jednoznacznie i trwale uregulować swoje prawa do nieruchomości.

Zniesienie współwłasności nieruchomości to proces, w wyniku którego dotychczasowy stan współwłasności zostaje zakończony, a każdy ze współwłaścicieli uzyskuje jasno określone prawa do nieruchomości lub jej równowartości. Celem jest wyjście ze stanu, w którym kilka osób musi wspólnie podejmować decyzje dotyczące jednej nieruchomości.

Kto może wystąpić o zniesienie: w przypadku współwłasności ułamkowej – każdy ze współwłaścicieli, niezależnie od wielkości posiadanego udziału. Każdy współwłaściciel może samodzielnie zainicjować postępowanie sądowe. Natomiast umowne zniesienie współwłasności u notariusza wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może być czasowo wyłączone czynnością prawną – co do zasady na czas nie dłuższy niż 5 lat, z możliwością przedłużenia na kolejne okresy (Art. 210 Kodeksu Cywilnego).

Droga notarialna: jeśli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu podziału nieruchomości, możliwe jest zawarcie umowy u notariusza. Przy nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego.

Droga sądowa: w przypadku braku porozumienia sprawa może trafić do sądu. Droga sądowa jest potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy współwłaściciele nie mogą porozumieć się co do sposobu zniesienia współwłasności, np. tego, kto ma przejąć nieruchomość, czy należy ją podzielić, sprzedać albo jaka powinna być wysokość spłat.

Jeśli nieruchomość pochodzi ze spadku, warto wcześniej zapoznać się z zasadami podziału spadku po rodzicach, ponieważ dział spadku i zniesienie współwłasności mogą być przeprowadzone łącznie.

Choć każdy współwłaściciel może co do zasady żądać zniesienia współwłasności, istnieją sytuacje, które mogą ograniczać sposób przeprowadzenia tej procedury albo czasowo ją utrudniać. Warto wiedzieć, kiedy zniesienie współwłasności jest niemożliwe w wybranej formie, aby uniknąć zbędnych kosztów i postępowań. Oto przykładowe sytuacje lub kwestie:

Przepisy szczególne: mogą ograniczać sposób zniesienia współwłasności, np. w przypadku nieruchomości rolnych. Nie zawsze oznacza to zakaz zniesienia współwłasności, ale może wpływać na dopuszczalny sposób podziału lub przejęcia nieruchomości³.

Umowa o wyłączeniu prawa do żądania zniesienia: gdy współwłaściciele zawarli umowę o wyłączeniu prawa do żądania zniesienia współwłasności na czas określony – maksymalnie pięć lat, z możliwością przedłużenia.

Brak możliwości podziału: może wystąpić, gdy podział byłby na przykład sprzeczny z odrębnymi przepisami albo prowadziłby do istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości².

W takich przypadkach warto skonsultować się z prawnikiem, który pomoże ocenić dostępne rozwiązania.